2023년 1월 3일 국토부가 역대급 부동산 규제 완화책을 발표했습니다. 강남 3구와 용산구 제외 서울 및 경기도 전역을 규제지역에서 해제하고 전매제한기한을 대폭 줄이는 등 문재인 정권에서 강화했던 규제를 모두 완화하였습니다. 둔촌주공을 포함한 신규 분양단지들이 미분양 사태에 빠지는 것을 막고 부동산 경착륙을 조기에 방지하겠다는 의도로 보입니다. 1.3 대책을 자세히 살펴보겠습니다.
규제지역 해제
현행 투기과열지구 및 조정대상지역으로 서울 전 지역, 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명이 지정되어 있는데 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 모든 규제지역을 지정 해제하였습니다. 이에 따른 예상되는 수요자별 대출 완화 효과를 정리해보면 아래 표와 같습니다.
| 비규제 | 강남3구, 용산 | |
| 무주택자 LTV | 70% | 50% |
| 다주택자 LTV | 60% | 30% |
| 생애 최초 | 80% (한도 4.2억) | 80% (한도 4.2억) |
민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제
마찬가지로 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 전면 해제됩니다. 향후 신규 분양단지에서 분양 가격이 어떻게 형성될지는 모르겠습니다. 그러나 전국적으로 하락한 집값 대비 저렴하게 공급되어야 흥행에 성공할 수 있는 분양시장의 특성을 고려해본다면 로또까지는 아니더라도 오히려 분상제가 해제됨으로써 시장의 순기능을 되찾지 않을까 생각합니다. 또한, 이로 인해 전매제한 및 실거주의무가 완화되거나 폐지됩니다.
전매제한 완화
분양가 시세에 따라 최대 10년까지 적용되던 전매제한이 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타 지역은 6개월로 완화됩니다. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 6개월, 기타 지역은 없어지는 것으로 완화됩니다. 또한, 해당 완화조치는 2023년 3월 주택법 개정으로 이전 분양단지에도 전매제한이 남아있는 경우 소급하여 적용될 예정입니다.
실거주 의무 해제
2021년 2월부터 부과되었던 실거주 의무가 해제됩니다. 입주가능일로부터 6개월 이내 입주하여 2~5년간 거주해야 했던 해당 규제는 문재인 정부 때 도입되었습니다. 수분양자로 하여금 소위 '전세 작전'을 이용해 유주택자가 되는 것을 막아 실수요자만 분양을 받게끔 유도하겠다는 의도의 규제책이었습니다.
개인적으로 2021년 2월 해당 규제가 부과된다는 보도를 접하고 "아 문재인 정부는 무주택자가 유주택자가 되는 것이 그냥 싫은 거구나"라고 생각해 많은 무주택자들이 굉장히 분노했던 기억이 있습니다. 전매제한 조치와 더불어 2023년 3월 주택법 개정 이후 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 소급적용될 예정입니다.
중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
집값은 오를 대로 올랐는데 분양가 9억 이상 단지의 중도금 대출은 제한되었었습니다. 인당 보증한도는 5억이었죠. 해당 규제도 폐지됩니다. 분양제도의 취지가 원래 실수요 무주택자가 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 취득하는 것인데 현금이 없는 사람은 청약의 기회조차 없다니.
실제로 24년 8월 준공되는 광교 중앙역 퍼스트 아파트는 중도금 대출이 안되었고 현금 부자들만 청약의 기회가 있었습니다. 해당 규제 완화 조치로 최소한 본인의 능력으로 소득이 높아 분양가를 감당할 수 있는 사람들은 우수한 입지에서 분양되는 적정한 규모의 주택을 취득할 수 있는 길이 열렸습니다.
특별공급 분양가 기준 폐지, 1 주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지, 무순위 청약 자격요건 완화, HUG PF 대출 보증 확대
1) 9억 원 초과 시 특별공급 대상에서 제외되었던 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계없이 모든 주택에서 공급이 가능하도록 개선하고, 2) 규제 지역에서 추첨제로 청약에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했던 의무를 폐지한다. 3) 미계약 물량에 대한 무순위 청약을 유주택자도 받을 수 있도록, 4) HUG PF대출의 보증을 확대하여 주택 공급에 차질 없도록 지원합니다.
총평
전 정권의 스무 차례가 넘는 규제 일변도 정책은 안 그래도 오를 수밖에 없었던 부동산 가격에 기름을 들이부었습니다. '규제의 역설'이 부른 결과로 정권을 바꿨고, 드디어 말도 안 되는 규제가 사라졌습니다. 해당 완화 기조로 둔촌주공과 신규 분양주택들의 대규모 미분양 사태는 어느 정도 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.
고금리와 매수심리 위축으로 주택 가격은 당분간 안정되지 않고 추가로 하락할 가능성이 높습니다. 그러나 최소한, 집을 사는 것을 죄악시하는 정부를 보지 않게 되었고 무엇보다 '부동산을 사고 싶은 능력이 있는 사람이, 사고 싶으면 살 수 있는 나라'로 돌아가게 될 것입니다.
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