실거주 의무가 생기기 전 분양한 단지의 경우 소유권 등기가 완료되지 않은 상태로 전세 매물이 나오는 경우가 많습니다. 사용 승인만 난 상태라 일반적인 전세계약 및 대출과는 조금 다른데요, 이런 아파트를 안전하게 전세계약 하는 방법에 대하여 알아보겠습니다. 기본 전제, 그 누구의 말도 믿지 말고 서류로 이야기할 것!입니다.
1. 계약 시 분양(공급) 계약서상 분양권자와 임대인이 동일인지 확인
계약 전 아파트 분양 계약서 분양권자와 임대인이 동일인인지 여부를 신분증과 연락처를 대조해 확인해야 합니다. 이에 그치지 않고 조합에 확인하고 공인중개사를 통해 확인설명서에 기재받아야 가장 안전합니다. 분양권은 자유롭게 전매가 가능해 잔금 전 재확인이 필수
2. 계약 시 특약사항 필히 삽입
분쟁을 대비해 "보증금 완납 시 동시에 분양 잔금 완납할 것, 미이행 시 전세계약은 해지한다."라는 특약을 설정합니다. 추가로 "해지 시 소유주는 임차인에게 해지로 인한 위약금을 지급하기로 한다." 특약을 계약서에 삽입하여 작성하면 가장 완벽합니다. 잔금 시 법무사 대동하여 처리하는 것이 좋습니다.
3. 계약금 잔금은 분양권자 계좌로 입금, 가압류, 가처분 여부 필수 확인
분양권자와 직접 만나서 잔금처리 해야 합니다. 대리인과 계약 시 정말 주의해야 합니다. 분양권자 인감증명서와 위임장 확인, 통화 및 기록은 필수입니다. 또한, 계약 전과 잔금 납입 시 가압류 및 가처분 여부를 두 번 확인해야 합니다. 분양계약서에 기재된 시행사(시공사, 분양사)에 확인하는 것이 좋습니다.
4. 계약과 잔금은 평일 오후에 진행
은행이 열려있는 시간대에 돈이 들더라도 법무사 배석하에 진행하는 것이 안전합니다. 보증금 잔급 납부와 동시에 분양대금 완납이 동시 진행되도록 진행해야 합니다. 내일 한다, 2시간 뒤에 진행한다 등의 임대인 '말'을 믿지 말고 반드시 잔금 납부와 동시에 분양대금이 납부되도록 계약해야 합니다.
5. 확정일자, 전입신고
미등기 아파트라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약 이후 30일 이내 전입할 경우, 전입신고, 임대차 신고, 확정일자를 동시에 진행하여 향후 주택 소유자가 변경되어 분쟁이 발생하더라도 임대인 보증금 반환의무 우선변제권을 획득해야 합니다. 최악의 경우 물건이 경매로 넘어가 절차가 진행 되더라도 위 3가지 절차가 이루어졌다면 우선변제대상이 됩니다. 미등기 아파트라도 최소한 전입신고와 확정일자는 필수 입니다!
결론
월 부담액이 조금 더 큰 월세를 차라리 추천하고 싶을 만큼 전세제도는 안정성 측면에서 굉장히 취약합니다. 위 내용들은 임차인 입장에서 유리한 내용들만 기재해 두었기에 모든 임대인들이 다 수용해 줄 수 없는 조건도 있을 것입니다.
그러나 임차인 입장에서 자신의 돈을 지키는 유일한 방법은, 꼼꼼하고 세밀하게 권리를 분석하고 당당하게 나의 권리를 요구하는 것 뿐이기에, 전세 계약을 앞두신 분들은 많은 공부를 선행하고 공인중개사를 만나는 첫 단추부터 잘 꿰시기를 바랍니다.
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