국토교통부는 4일 국무회의에서 주택법 시행령 일부 개정안이 의결되었다고 밝혔습니다. 이에 따라 2023년 4월 7일부터 최대 10년이었던 수도권 아파트 전매제한 기간이 3년으로 단축됩니다. 비수도권은 1년. 한편, 분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주의무는 주택법 개정사항이라 전매제한이 풀려도 현실적으로 분양권 거래를 할 수 없습니다. 이번 포스팅에서는 주택법 시행령 개정안을 소개하고 위와 같은 주택 거래에 대한 규제에 대하여 생각해 보겠습니다.
전매제한 완화 [최대 10년→3년]
주택거래를 활성화하고 실수요자의 주거안정을 위하여 주택의 전매행위 제한기간을 최대 10년에서 ① 수도권은 공공택지 또는 규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역 6개월 ② 비수도권은 공공택지 또는 규제지역 1년, 광역시(도시지역) 6개월, 그 외 전면 폐지 등 관련 규제를 간소화했습니다.
분양받은 주택의 경우 전매제한 기산일은 입주자로 선정된 날, 즉 '당첨자 발표일' 이므로 경우에 따라 입주 가능일로부터 앞 뒤 멀지 않은 기한 내 전매가 가능해졌습니다. 전임 정부에서 전국을 전매제한 구역으로 묶어버린 결과 웬만한 분양가 상한제 아파트는 전부 다 10년 전매가 걸렸던 것에 비하면 합리적인 조치라고 생각합니다.
'전매제한 10년'은 부동산을 '자산'으로 인정하지 않고 '투기대상'으로만 바라보았던 전임 정권의 무식한 정책이었습니다. 규제지역을 용산과 강남 3구를 제외하고 모두 해제하고 개정안이 소급적용 되므로 과밀억제권역으로 묶여있는 '둔촌주공'을 포함해 실질적 수혜단지가 많을 것으로 예상됩니다. 그러나 진짜 문제는 아직 해결되지 않았습니다.
실거주 의무
그럼 예로 든 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양자들은 분양권 거래가 즉시 가능할까요?
전매제한이 1년이기 때문에 올해 12월부터는 전매가 가능한데 실거주 의무가 해제되지 않았기에 불가능합니다. 포레온 입주 예정일은 25년 1월인데 현재의 주택법상으로는 빨라야 27년에나 가능할 것입니다. 이에 대해 국토부는 빠른 시일 내에 법 개정이 이루어질 수 있도록 국회와 협의해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.
규제의 역설 (Feat.2.19 대책)
잠시 2년 전 상황에 대해 이야기해보겠습니다. 금리와 자산가격은 역행합니다. 지난 코로나 위기 때 전 세계 정부에서 재정정책과 금융정책을 통해 돈을 직접 쥐어주거나 금리를 낮춰주며 위기를 모면했습니다. 덕분에 대한민국의 부동산 가격도 높이 치솟았죠. 그러나 우리나라 부동산 가격 폭등에는 전임 정부의 규제 일변도 정책이라는 양념도 더해졌습니다.
'실거주 의무'란 말 그대로 수분양자가 입주 가능일로부터 기한 내 반드시 등기를 쳐야 하는 의무입니다. 돈이 없어 부동산 시장에서 주택을 거래하지 않고 청약을 통해 분양을 받을 사람들이 당장 자금을 다 마련하지 못할 경우 기존에는 전세라도 두고 분양을 받을 수 있었다면 21년 2월 19일 생겨난 이 규제 덕분에 '전세작전'으로 집을 구입할 수 없게 되었습니다.
개인적으로 저는 굉장히 분노했던 기억이 납니다. 실거주 의무는 분양가 상한제 대상 단지에만 적용되는 규칙인데 과거에는 자금여력이 부족한 사람들도 '청약 당첨' 그 자체가 서로 축하할 일이었다면 해당 규제 때문에 돈 없는 사람들은 청약도 못하게 만들어놓은 꼴이었으니까요.
웃기지 않나요? 청약제도 자체가 일종의 복지정책인데 현금부자들에게만 기회를 열어주다니요. 저는 그 당시 '실거주 의무'가 생겨난 것을 계기로 그들의 '선의'를 '위선'으로 보기 시작했던 것 같습니다. 세상은 절대 선의로 움직이지 않으며 돈의 힘은 얼치기 정치인들의 힘보다 세다는 것을 깨달았습니다.
역사적으로 '값을 매길 수 있는 무엇'의 가격을 정부가 인위적으로 규제하려 들었다가 실패한 사례는 전 정권의 부동산 가격 폭등 사례뿐이 아닙니다. 18세기 우유값을 잡고 싶었던 프랑스의 로베스피에르가 그러했고, 우리나라의 경우 비정규직을 보호하겠다고 만들었으나 되려 실업자를 늘렸던 비정규직 보호법이 그러했습니다.
무분별하게 규제한다고 집값은 내려가지 않습니다. 오히려 사람들의 심리를 자극할 뿐이죠. 그런데 슬프게도 부동산 정책은 서민들의 주거안정에 즉시 빠르게 영향을 미칩니다. 이번 정부에서 각종 말도 안 되는 규제들을 해제시키고 있어 다행이라고 생각합니다. 야당은 실거주 의무 관련 주택법 개정에 조속히 협조해 줄 것을 바라며 글을 마칩니다.
댓글