금융위원회에서 2023년 1월 30일부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합 보강한 '특례보금자리론' 접수를 시작한다고 밝혔습니다(1년간 한시적 운영 예정). 4%대 정부지원상품이라 시중 주택담보대출보다 이자 부담이 적어 관심이 집중되고 있는 특례보금자리론, 자세히 알아보겠습니다.
주요 내용
- 주택가격9억 원 이하 (기존 보금자리론 6억 원)
- 한도 최대 5억 원 (기존 보금자리론 3.6억 원)
- 소득제한 없음 (기존 보금자리론 연소득 7,000만 원 이하만 신청 가능)
- 4%대 금리 (우대금리 최대 90bp 적용 시 3.75~4.05%)
- 해당상품으로 대환 하거나 추후 중도상환 시에도 중도상환수수료 면제
- 주택담보인정비율[LTV] 최대 70% (생애최초자 80%) 내, 총부채상환비율[DTI] 최대 60%
- 총부채원리금상환비율[DSR] 미적용
지원 내용 분석 ① 금리
금융위 발표에 따르면, 매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여 대출 기본금리는 조정될 수 있지만, 우대형 (4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나누고, 최대 90bp 한도 내에서 차주별 우대금리를 적용한다고 합니다. 또한, 특례보금자리론을 받는 자격요건에 소득제한은 없지만 우대금리를 적용받기 위해선 본인과 배우자 소득증빙이 필요합니다.
- 우대형 : 주택가격 6억 이하 And 부부소득 1억 이하
- 일반형 : 주택가격 6억 이상 And 부부소득 1억 이상
- 우대금리는 부부합산 소득 6천만 원~8천만 원 사이여야 적용받을 수 있는 것이 대부분(저소득 청년 대상), 전자약정 및 등기 시 10bp를 차감해 주는 아낌e는 상대적으로 달성 쉬움
예를 들어, 완판 된 단지(분양가 7.3억)에 분양을 받은 공무원 부부(합산소득 7,400만 원)가 40년 만기로 특례보금자리론 대출을 실행할 경우 일반형 기본금리 5% - 아낌e 0.1% =4.9% 금리를 적용받게 되겠네요. 부부 합산 소득 제한이 걸려 있어 우대금리를 아무나 받지는 못해 실제 홍보하는 것처럼 3%대 금리가 가능하신 분들이 많지는 않을 것 같습니다.
지원 내용 분석② 대출한도, LTV, DTI
대출한도는 최대 5억입니다. 그러나 지난 정권에서 시행했던 각종 규제장치들이 이 상품에는 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다. 먼저 LTV는 최대 70% (생애최초 주택구입자 80%) 내에서만 취급되며 아파트와 연립주택, 다세대, 단독주택과 같은 비아파트로 구분하여 비아파트에는 5% 차감적용하고 강남 3구와 용산과 같은 규제지역('23.1.3 대책)에도 10% 차감합니다. DTI는 최대 60% 내에서만 대출 가능하고 규제지역의 경우 10%를 차감합니다.
가장 영향력이 센 규제 장치인 DSR은 특례보금자리론에서는 적용하지 않으며, 실수요자 요건을 충족할 경우 LTV와 DTI 모두 규제지역 차감(10%)을 적용하지 않습니다. 그리고 생애최초 주택구입자에게는 지역별 주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60%를 일괄 적용하여 무주택 청년의 주택 구입을 지원합니다.
지원 내용 분석③ 자금 용도, 대출 만기, 신청방법, 주의 사항
자금 용도: 1) 무주택자의 주택구입 2) 1주택자의 기존 대출 상환 3) 1주택자의 임차 보증금 반환 용도로만 대출받을 수 있습니다. 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내) 하는 것을 조건으로 받을 수 있습니다.
대출 만기: 10, 15, 20, 30, 40, 50년 6가지 만기 유형으로 출시됩니다. 단, 40년형과 50년형은 나이와 혼인기간을 기준으로 가입 여부가 결정됩니다. 만기 40년형은 만 39세 이하 또는(and조건 아님) 혼인 7년 이내 신혼부부, 만기 50년형은 34세 이하 또는 신혼부부만 가입이 가능합니다.
주의 사항: 대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격하게 적용되기 때문에 추가로 주택을 구입하여 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우 특례보금자리론 이용에 신중을 기해야 한다고 합니다. 추가 주택 취득 여부를 1년마다 정기적으로 점검하고 처분기한(6개월) 이내 미처분시 기한이익 상실조치 및 3년간 보금자리론 이용을 제한합니다.
신청 방법: 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트주택금융앱을 통해 신청 가능합니다.
망구남편이 생각하는 특례보금자리론
- 무주택 청년층이 주택 구입 시 4프로 후반대 모기지론을 이용할 수 있는 점은 큰 메리트입니다. 특히 DSR을 적용하지 않고 대출이 가능하다는 점은 시중 은행상품에는 없는 큰 혜택이라고 생각합니다.
- 일반적인 급여생활자도 시간이 지남에 따라 급여는 인상되기 마련인데 반해, 우대금리를 충족하기 위한 부부 합산 소득 상한액이 현실적으로 너무 작아(6천~8천만 원) 현재는 받을 수 있다 하더라도, 미래에는 받기 어려울 것 같습니다. 참고로, 세전 연봉 4천만 원이면 월 실수령액은 250만 원 수준입니다.
- 규제지역은 9원짜리 주택이 애초에 없으니, 비규제지역의 6~7억대 주택을 취득할 때 가장 메리트가 클 것 같습니다.
- 그럼에도 불구하고 1년 간만 한시적으로 운영하는 게 아쉬울 만큼 괜찮은 정책이라 기존 안심전환대출처럼 흥행 참패는 하지 않을 것 같습니다.
※ 출처 : 금융위 보도자료( 5~12 Page 주요 질의 및 답변 내용도 꼼꼼히 참고해서 가입하시면 좋을 것 같습니다! )
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